Allgemeine Informationen

Immobilienerwerb durch Zwangs- oder Teilungsversteigerungen

(alle Angaben ohne Gewähr)

Unbürokratisch, transparent und dabei oft der preiswerteste Weg zum eigenen Heim, Grundstück oder Betrieb

In der Regel erwartet man in einer amtlichen Versteigerung von Immobilien ganz massive finanzielle Vorteile gegenüber dem freien Markt. Dies ist nicht unbegründet, doch der mögliche Grad des Vorteiles ist immer vom Einzelfall abhängig.

Ein gleiches gilt für die Erwartungen zum sogenannten Zweittermin, bei dem die Wertgrenzen gefallen sind und damit der Erwerb für einen Bruchteil des Verkehrswertes als möglich erscheint.

Realität ist, daß derzeit – und dies auch noch vermutlich im absehbaren Zeitraum – die Marktsituation für den Erwerber relativ – gemessen am freien Markt – ganz allgemein günstig ist – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Bei einem sehr hohen zahlenmäßigen Niveau an Zwangs- und Teilungsversteigerungen in Deutschland mit einer relativ mäßigen Nachfrage ist naturgemäß schon der Verkehrswert günstiger als in „normalen“ Zeiten, und auch die Zuschlagssummen tendieren dabei eher für den Erwerber günstiger.

Aber auch derzeit sind ganz deutliche regionale und vor allem auch von der Kategorie her bezogene „Preis“-Unterschiede gegeben. So ist im Bundesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommern bei vergleichbaren Objekten an der unteren Skala zu finden, während Bayern eher Spitzenpositionen einnimmt. Innerhalb der jeweiligen regionalen Unterschiede gibt es auch noch ein deutliches Gefälle innerhalb der Objekt-Kategorien. Allgemein am höchsten im Zuschlag liegen 1-Familienhäuser in oder an den Ballungsräumen. Derzeit in der Regel am günstigsten zu erwerben sind gewerbliche Immobilien.

Die häufige Frage nach dem wahrscheinlichen Prozentsatz, den man unter dem vom amtlichen Schätzer festgestellten Verkehrswert in der Versteigerung bleiben kann, läßt sich seriöserweise im Einzelfall gar nicht beantworten. Durchschnittswerte, die man natürlich errechnen kann, sind genau genommen ein Vergleichen unvergleichbarer Grundlagen. Lediglich Trends – aus relativ häufigen Ergebnissen – kann man mit aller gebotenen Zurückhaltung aufzeigen.

Nur als solche sind die nachfolgenden Angaben zu verstehen:

1-Familien/Doppelhäuser 10 – 20% unter Schätzwert,

Eigentumswohnungen 15 – 30% unter Schätzwert,

Grundstücke 10 – 20% unter Schätzwert,

Gewerbe-Immobilien 20 – 35% unter Schätzwert.

Landwirtschaft u. Forst 10 – 40% unter Schätzwert

Natürlich entscheidet letztlich u.a. das Bieterinteresse, ob und ggfs. wie weit der Zuschlag unter dem amtlichen Schätzwert erfolgt. – Zuschläge über dem amtlich festgestellten Verkehrswert sind natürlich auch nicht gerade selten.

Immer als Vorteil bleibt, daß naturgemäß beim Erwerb von Immobilien aus Zwangs- oder Teilungsversteigerungen keine Maklergebühren anfallen. Ebenso wenig werden Notarkosten fällig, denn mit „Zuschlag“ bei Gericht wird der Meistbietende Eigentümer. Ein notarieller Kaufvertrag ist also nicht erforderlich. Allein diese beiden Positionen sind schon eine administrative Kosteneinsparung von meist mindestens 4 ½ % bezogen auf den potentiellen Kaufpreis im herkömmlichen Immobilienerwerb. Die statt dessen anfallende Zuschlagsgebühr des Gerichts beträgt ca. 0,5% des zu bezahlenden Höchstgebotes entsprechend dem effektiven Erwerbspreis. Ein weiterer Vorteil für den Erwerber ist das zu jedem Versteigerungsobjekt vorliegende amtliche Schätzgutachten. Es bietet die Sicherheit, daß – falls vorhanden und wenn erkannt – mögliche Mängel des Objektes deutlich genannt werden – im freien Verkauf steht das nicht unbedingt im Vordergrund. Gleichzeitig sind in der Wertermittlung des vom Gericht bestellten Gutachters „Mondpreise“, wie sie sonst auf dem freien Markt nicht gerade selten sind, ausgeschlossen. In der überwiegenden Zahl kann man sich auf die Kompetenz dieser – zumindest neutralen – Sachverständigen verlassen.

Zum Ersteigern Ihrer Immobilie die wesentlichsten Tips nachfolgend – ohne Anspruch auf Vollständigkeit und rechtliche Gewähr – zusammengefasst:

Versteigerungstermine, die von Amts wegen bekanntgemacht werden, können bis unmittelbar vor dem Termin wieder aufgehoben werden, ohne daß dazu rechtzeitig eine Information veröffentlicht wird. Es empfiehlt sich, in jedem Fall vor der Wahrnehmung eines Termins bei dem zuständigen Amtsgericht anzufragen, ob und ggf. wo der Termin durchgeführt wird. Häufig wird von den Versteigerungsgerichten zur Durchführung der Versteigerung ein anderer Ort als der Sitz des Gerichtes bestimmt.

Es empfiehlt sich, vor dem Versteigerungstermin das im amtlichen Auftrag erstellte Wertgutachten zu dem versteigernden Objekt in der zuständigen Geschäftsstelle des Versteigerungsgerichtes einzusehen. Ggf. erhalten Sie bei dem zuständigen Rechtspfleger auch weiterführende Informationen /Entscheidungskriterien zum Objekt oder dem anstehenden Termin mitgeteilt. Sogenannte „bestehenbleibende Rechte“, meist Geh- und Fahrrechte, Versorgungsleitungsrechte, Grenzbebauungsrechte usw. können für eine Entscheidung wesentlich sein. Meist werden die Immobilien jedoch „lastenfrei“ versteigert.

Wenn Sie mitbieten wollen, sollten Sie das Objekt – unbedingt immer – persönlich besichtigen. Hilfreich ist es auch in jedem Fall, schon vor dem Versteigerungstermin Kontakt mit den Gläubigern – meist Banken – aufzunehmen. Dabei ist es potentiell möglich, sich mit den Beteiligten (Schuldner/Gläubiger) auch ohne Versteigerung zu einem attraktiven Preis auf einen herkömmlichen Verkauf zu einigen.

Im Versteigerungstermin wird vom durchführenden Rechtspfleger eine allgemeine Darstellung der Versteigerungsbedingungen und der für das Objekt wichtigen Grundlagen gegeben. Das schon vorher erwähnte Wertgutachten zum Objekt kann im Termin von Interessenten noch zusätzlich eingesehen werden.

Der Schätzwert des amtlichen Wertgutachtens ist im Versteigerungstermin von besonderer Bedeutung. Im ersten Termin ist von Amts wegen der Zuschlag zu versagen, wenn 50% des Schätzwertes durch das Meistgebot nicht erreicht werden. Unter 70% des amtlichen Schätzwertes kann durch Verfahrensbeteiligte verhindert werden, daß der Zuschlag an den Meistbietenden, der unterhalb dieser Grenze blieb, erteilt wird. Sollte im ersten (Versteigerungs-) Termin der Zuschlag von Amts wegen nicht erteilt worden sein, weil das Gebot unter 50% des Schätzwertes blieb, fallen in einem zweiten Termin zu diesem Objekt die sogenannten Wertmindestgrenzen. Es könnte dann ein Zuschlag auch für eine weit geringere Summe als 50% des amtlich festgestellten Schätzwertes erfolgen. Diesbezügliche Hinweise finden sich bei der jeweils neuen „Terminsbestimmung“ in den amtlichen Texten. Die entsprechende Formulierung kann wie folgt sein: „In einem früheren Termin wurde der Zuschlag gemäß § 85 a ZVG versagt.“ oder „Die Wertgrenzen der §§ 74 a, 85 a ZVG gelten nicht mehr.“

Wer für sich selbst bietet, braucht dazu einen amtlichen Personalausweis oder ein gleichartiges Dokument, wer für andere bietet, ggf. eine notarielle Bietervollmacht, oder wer für eine Firma bietet, einen Handelsregisterauszug neuesten Datums, der seine Vollmacht ausweist.

Jeder Bieter muß damit rechnen, daß in Höhe von 10% des Verkehrswertes (amtl. Schätzwert der zur Versteigerung stehenden Immobilie) eine Sicherheitsleistung gefordert werden kann; erforderlich ist ein „bestätigter“ Verrechnungsscheck von einem dt. Kreditinstitut bzw. eine entsprechende Bankbürgschaft oder auch ein Bundesbankscheck – das Ausstellungsdatum der Schecks darf nicht mehr als drei Werktage vor dem Versteigerungstermin liegen. Die Sicherheitsleistung wird bei Gericht hinterlegt – im Versteigerungstermin an den durchführenden Rechtspfleger. Die früher mögliche Sicherheitsleistung durch Bargeld ist nach einer Gesetzesänderung seit Feb. 2007 – ausgeschlossen!

Wer nach Ablauf der sogenannten Bieterstunde (ab 1.8.98 sind dies 30 Minuten Mindestzeit, in der das Gericht Gebote entgegenzunehmen hat) Meistbietender geblieben ist (das Bieten wird jedoch so lange fortgesetzt, bis kein dem vorausgehenden übersteigendes Gebot mehr erfolgt), kann, nachdem der Schluß der Versteigerung verkündet wird, die sofortige Zuschlagserteilung beantragen. In der Regel, wenn keine besonderen Gründe entgegenstehen, wird der Zuschlag auch im Termin bereits erteilt. Mit Zuschlag wird der Bieter – mit allen Rechten und Pflichten – Eigentümer des Objekts.

Im Grundbuch erfolgt die Eintragung als Eigentümer jedoch erst nach Vorliegen der sogenannten Unbedenklichkeits-Bescheinigung, die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Finanzamt ausgestellt wird.

Falls das Objekt noch vom bisherigen Eigentümer, Pächtern oder Mietern belegt ist, empfiehlt sich die Beantragung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses. Hierzu ist jedoch darauf hinzuweisen, daß die Mietgesetzgebung in der Bundesrepublik Deutschland bei der Durchführung einer Räumung des erworbenen Anwesens Beachtung findet.

Der sogenannte Verteilungstermin, bis zu dem spätestens der Zuschlagspreis für das Objekt an das Gericht zu bezahlen ist, erfolgt je nach Arbeitsanfall des Versteigerungsgerichtes im Zeitraum von wenigen Wochen bis zu einigen Monaten. Für diesen Zeitraum ist bereits eine Zinszahlung zu leisten, die jedoch in der Regel weit unter den ansonsten banküblichen Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegt. Die Entstehung der Zinsbelastung kann durch Hinterlegung der Zuschlagssumme bei Gericht vermieden werden.

Sollten Sie zusätzliche Fragen haben, können diese sicher von der SKETEC-HOTLINE (Tel 08546/140-0) beantwortet werden. Der Verlag darf allerdings nur allgemeine Hinweise ohne jede Rechtsberatung geben – doch diese mit Kompetenz. Unser Unternehmen ist seit mehr als 35 Jahren u.a. im Bereich von Wirtschaft und Recht in der Datenerfassung und Auswertung tätig.